Cambios previstos en la nueva ley de alquiler de vivienda

El Ejecutivo central llevará la futura Ley de Vivienda al Consejo de Ministros para su aprobación el próximo mes de febrero. Así lo ha anunciado el titular de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, quien ha insistido en que en las semanas que restan para ello se están analizando las propuestas recibidas para incluir en la normativa, tras agotarse el plazo de consulta pública el pasado 15 de noviembre.

A lo largo de este proceso de delimitarán los problemas que se pretenden afrontar con la iniciativa, se determinarán los objetivos específicos de la ley y se especificarán las soluciones más adecuadas para asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda. No obstante, algunos de estos asuntos se han hecho públicos ya, lo que ha provocado que se instalen tanto en los medios de comunicación como en la opinión pública. A continuación analizamos los cambios que la futura normativa, la primera en democracia que regula el derecho a una vivienda digna, tiene previsto incluir en materia de alquiler.

La Ley de Vivienda busca aumentar el parque de vivienda en alquiler, aunque los expertos advierten de que este mercado ha sufrido importantes modificaciones en los últimos meses

Uno de los principales objetivos que persigue la Ley de Vivienda es el aumento del parque de vivienda en alquiler que existe en España. En este sentido, los expertos del sector señalan que se trata de un indicador que viene registrando caídas continuadas desde la década de 1950, año en el que representaba el 51% del total de viviendas que existían en nuestro país. No obstante, tal y como expone Andrés Horcajada, CEO de Tectum GM, esa evolución se revirtió entre los años 2001 y 2011, "cuando el alquiler recupera su peso, llegando a representar el actual 21,1% de las viviendas principales". Dentro de este porcentaje se incluyen tanto viviendas en alquiler a precio de mercado como el arrendamiento a bajo precio, la cesión gratuita y otras formas de tenencia.

En cuanto al recorrido de los precios, desde esta compañía reconocen que, atendiendo a los valores de la oferta, se ha producido "un notable incremento" en los últimos años, lo que ha dado lugar al surgimiento de "una preocupación creciente" sobre la dinámica al alza de estos valores, "vinculada en gran medida a la escasez de oferta disponible". De la misma opinión se muestra Mercedes Robles, directora de Arrenta, quien confirma que en los últimos años el mercado ha estado "tensionado". Sin embargo, advierte de que en los meses que nos preceden, y como consecuencia del coronavirus, el stock de vivienda en alquiler en España ha aumentado, hecho que está teniendo su correlato en una bajada de precios de este mercado.

Ello se debe, sostiene Robles, a que en 2020 la oferta de vivienda en alquiler se ha incrementado, "con inmuebles de contratos que han finalizado y no se han renovado, con pisos de estudiantes que han abandonado estos inmuebles o a través del trasvase del alquiler turístico al de temporada". De ahí que desde esta compañía lamenten que la normativa llegue "en un momento de tanta incertidumbre". "No es el momento de crear miedos que pueden provocar que el sector se retraiga. Estamos en un momento para incentivar y garantizar la actividad económica", agrega.

La normativa incluirá la limitación al precio de los alquileres, aunque esta no será de obligado cumplimiento para los ayuntamientos, entidades encargadas de su aplicación

El punto más controvertido de la futura legislación es la limitación al precio de los alquileres, que quedará incluido en la normativa resultante. En esta línea, desde el Gobierno central descartan que la medida sea una imposición. Por el contrario, han reiterado que se trata de un sistema de referencia, basado en los datos que se obtienen a partir de los ingresos que actualmente los propietarios con viviendas en alquiler están cobrando. El mismo será gestionado por los ayuntamientos, entidades encargadas de decidir si lo aplican o no.

A pesar de estas aclaraciones, el proyecto ha registrado el rechazo de la mayoría de los agentes del sector. Al respecto, Robles lamenta no solo que no se hayan tenido en cuenta las experiencias similares llevadas a cabo en otros países recientemente, sino que tampoco se haya echado la vista atrás a la historia de España, "pues ya tuvimos una experiencia similar al control de los precios del alquiler con los pisos de renta antigua". Esta iniciativa, añade esta experta, "condicionó y arrastró al sector durante mucho tiempo".

Respecto al momento presente, los profesionales del sector consideran que la medida acabará reduciendo la oferta de vivienda en alquiler. En paralelo, desde la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), denuncian que en aquellos municipios donde los consistorios locales sí determinen topes del precio de los arrendamientos se generará un mercado negro de contratos y sobreprecios, "con el objetivo de eludir los límites". Asimismo, otros expertos, como Sergio Nasarre, catedrático de la Universidad Rovira i Virgili; apuestan por fomentar la cohesión territorial, de modo que se promueva un equilibrio "entre la España vaciada y las ciudades superpobladas", lo que haría bajar los precios del alquiler.

Se legislará el concepto de vivienda vacía con criterios comunes a todo el país, con el propósito de movilizar inmuebles hacia el alquiler y así aumentar el parque de arrendamiento disponible

Del mismo modo, está previsto que la ley aborde la definición del término "vivienda vacía", ya que en la actualidad no existe un concepto único de lo que se debe tener en cuenta como inmueble de estas características, lo que impide cuantificar el número de pisos que se encuentran en esta situación. El nuevo concepto se aplicará con criterios comunes a todo el país y tendrá como objetivo, de nuevo, elevar la oferta disponible de vivienda en alquiler.

Esta solución es percibida por muchos como un intento de promover los arrendamientos forzosos, pues defienden que se trata de una solución ineficaz y contraria al objetivo que persigue. Es el caso de Horcajada, quien denuncia que "la accesibilidad no se puede obtener por imposición regulatoria", ya que el efecto que se obtiene es la desaparición de la oferta y el abandono de la conservación de las viviendas.

Ante esta posibilidad, otras voces apuestan por aumentar el parque de vivienda en alquiler promoviendo los incentivos fiscales. En concreto, Robles ve necesario crear alguna línea de ventajas fiscales, "con la que se ayudaría a los propietarios a sacar sus inmuebles al mercado". "Las imposiciones no resuelven el problema de fondo, que requiere una nueva ponderación entre el derecho de propiedad y el derecho a la vivienda", concluye.

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